| 【不動産解説ブログ】投資家が重視する「路線価」の読み方 ～資産価値の見極めに不可欠な基準～ | 京都の収益不動産なら株式会社エリッツ不動産販売

不動産投資において、「利回り」や「立地条件」などと並んで重視されるのが「路線価（ろせんか）」です。路線価は、国や自治体が土地の価格を評価する際に用いる基準であり、相続税評価や投資判断において非常に重要な指標とされています。

この記事では、不動産投資家がなぜ路線価を重視するのか、その意味や読み方、活用法について詳しく解説します。

◆路線価とは？まずは基本から理解しよう

「路線価」とは、道路に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの価格のことです。主に以下の2種類があります。

1. 相続税路線価（国税庁発表）

毎年7月に国税庁が公表するもので、相続税や贈与税の土地評価に使われます。市街地を中心に、ほとんどの道路ごとに価格が設定されており、実勢価格（市場価格）の約80%程度が目安です。

2. 固定資産税路線価（市町村発表）

こちらは固定資産税評価のために市町村が設定する価格で、実勢価格の70%程度が目安とされています。国税庁の路線価よりやや低めです。

不動産投資家が主に参考にするのは「相続税路線価」です。
理由は、公開情報でありながら、実勢価格との連動性が高く、エリアの資産価値の目安となるためです。

◆なぜ投資家は「路線価」を重要視するのか？

1. 資産評価の指標になる

投資家は、購入する土地や建物の「本当の価値」を判断しなければなりません。表面上の利回りだけで判断すると、資産価値の低い物件を掴むリスクがあります。

路線価をチェックすることで、土地そのものがどれだけの資産価値を持っているか、売却時にどの程度の価格が期待できるかの目安になります。

2. 相続税や贈与税の試算に必要

不動産を相続・贈与する際、税金の計算に使われるのが相続税路線価です。投資家は将来的な資産継承を見据えた節税戦略を立てるうえでも、路線価を正しく理解する必要があります。

3. 実勢価格との乖離をチェックできる

実勢価格と路線価の差を見ることで、「割安なエリア」や「過熱感のあるエリア」を判断するヒントにもなります。投資判断において重要な材料のひとつです。

◆路線価の調べ方【国税庁 路線価図の使い方】

相続税路線価は、誰でもインターネットで無料で調べることができます。以下の手順で簡単に確認可能です。

調べ方の手順：

1. 国税庁 路線価図ページにアクセス
   　→「https://www.rosenka.nta.go.jp/」
2. 調べたい都道府県・市区町村を選択
3. 住所や地番から該当エリアを検索
4. PDF形式の路線価図が表示されるので、対象の道路に記載された数字を確認

例えば、路線価図に「350D」と記載されていれば、その道路に面した土地は1㎡あたり35万円という意味になります。

◆路線価の「記号」と「補正」の見方

路線価には単なる金額だけでなく、さまざまな補正情報も記載されています。主な読み方を以下にまとめます。

1. 路線価の単位と数字

• 「500C」 → 1㎡あたり 50万円
• 単位は千円（例：500 → 500,000円）

2. 記号（A〜G）

建築制限や用途地域などによって土地の「借地権割合」を示します。

記号	借地権割合	備考
A	90%	商業地等
B	80%	繁華街近郊
C	70%	準商業地など
D	60%	一般住宅地
E	50%	郊外住宅地
F	40%	農村地域等
G	30%	山林地等

3. 補正率（奥行きや間口、二方路など）

土地の形状や接道状況によっては、補正率をかけて調整が必要です。代表的な補正項目には次のようなものがあります。

• 奥行価格補正
• 間口狭小補正
• 不整形地補正
• 二方路補正
• 側方路・袋地補正

これらを踏まえて、最終的な土地の評価額を算出します。

◆路線価を不動産投資にどう活用するか？

1. 「資産価値」視点で物件を評価する

たとえば、同じ利回り（表面利回り7%）の物件が2つあったとして、片方の土地の路線価が1㎡あたり20万円、もう一方が40万円なら、後者の方が資産性は高いと判断できます。将来の売却リスクを下げるには、路線価が高く、安定しているエリアを選ぶことが望ましいです。

2. 路線価と実勢価格のギャップを見る

都心部では実勢価格が路線価を大きく上回る場合があります。逆に地方では、実勢価格と路線価が近い、あるいは実勢価格の方が低いケースも。
このギャップを見ることで「割安」なエリアを見極められます。

3. 相続・法人化対策のシミュレーションに使う

不動産投資家にとって、法人化や相続対策は欠かせません。評価額を元に、将来の税金負担や節税効果をシミュレーションする際に、路線価がベースになります。

◆よくある誤解と注意点

路線価が高ければ「絶対に良い」とは限らない

確かに資産性は高いですが、利回りが低すぎて収益性が悪いケースもあります。不動産投資においては「収益性」と「資産性」のバランスが大切です。

路線価は「地価」ではない

あくまで税務上の評価基準です。実際の取引価格（実勢価格）とズレることもあるため、現地調査や相場確認は必須です。

◆まとめ

「路線価」は、不動産投資家にとって土地の価値を客観的に見るための重要な指標です。相続税や節税対策だけでなく、将来的な売却価値の判断、投資エリア選定の参考にもなります。

【今日からできるアクション】

• 投資候補のエリアで路線価を確認してみよう
• 自分が所有している土地の評価額をチェックしてみよう
• 表面利回りだけでなく、路線価も含めて総合的に投資判断しよう

収益と資産価値のバランスが取れた物件こそ、長期的に安定した不動産投資のカギになります。ぜひ、路線価を味方につけて賢い投資判断を！