| 【不動産解説ブログ】収益不動産における「耐用年数」とは何か | 京都の収益不動産なら株式会社エリッツ不動産販売

1. 耐用年数とは何か

耐用年数（たいようねんすう）とは、税法上「建物や設備などの固定資産が正常に使用できると見込まれる期間」を指します。特に収益不動産では、賃貸収入を得る目的で利用する期間としての“経済的耐用期間”として捉えられます。

税務面では、固定資産の取得価額を耐用年数にわたって減価償却する際の基礎となり、所得税や法人税の計算上、非常に重要な要素です。

2. 法定耐用年数とその構造別違い

税法（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）では、建物・建物付属設備について構造や用途別に「法定耐用年数」が定められています。

一般的な例を以下に示します

• 木造住宅：22年
  
• 鉄骨造（肉厚3mm以下）：19年
  
• 重量鉄骨造：34年
  
• 鉄筋コンクリート（RC）造／鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造：47年
  

他にも、用途別（店舗・事務所・工場用）で異なる設定があります。

3. 耐用年数 ≠ 建物の寿命

税法上の耐用年数は「減価償却し切って帳簿上価値がゼロになるまでの期間」であり、実際の物理的寿命や居住可能年数とは別ものです。例えば、RC造の建物は法定47年でも、定期的な修繕や耐震改修によって70〜100年以上使用可能とされています。

「法定耐用年数が過ぎたから住めない／使えない」というのは誤解です。ただし、古くなるほど融資や売買上の制約が出やすい点には注意が必要です。

4. 新築物件の耐用年数

新築や未使用物件では、

• 法定耐用年数＝帳簿耐用年数＝減価償却の基本期間
  

となります。つまり、木造住宅なら22年、RC造マンションなら47年がそのまま使われます。

5. 中古物件の「残存耐用年数（簡便法）」の計算

中古物件では築年数を考慮し、「残っている耐用年数」を簡便法により計算します。その方法には2種類あります。

経過年数が法定耐用年数未満の場合

残存耐用年数 ＝（法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数 × 20％）

1.  小数点は切り捨て、2年未満は2年とします。
   例：法定22年・築10年の木造 → （22−10）＋（10×0.2）＝12＋2＝14年
   

経過年数が法定耐用年数超過の場合

残存耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 20％

2.  例えば築25年の木造なら、22×0.2＝4.4年 → 4年。
   

6. 減価償却の考え方

減価償却とは、建物などの取得価額を耐用年数に応じて費用化する仕組みです。土地は減価償却対象外です。

定額法：毎期同額を計上

減価償却費＝取得価額×定額法償却率

定率法：年ごと残高に一定率を掛ける

減価償却費＝未償却残高×定率法償却率

 → 初期に多く計上できるメリット。

建物本体と設備（キッチン・給排水・電気設備など）を分けることで、設備のほうは耐用年数15年と短く、償却時期をメリハリ付けることも可能です。

7. 耐用年数が収益に与える影響

耐用年数は、不動産投資の最重要フックとして以下の3点に大きく影響します。

① 融資期間・評価額

金融機関は残存耐用年数を重視し、融資はその範囲内でしか認められません。RC造の47年耐用でも築30年なら残存17年で判断され、融資も17年程度になることが多いです。

② 減価償却と税金対策（節税）

耐用年数が短い（＝早く償却できる）物件ほど初期に償却費が大きいため、大家の所得が圧縮され、節税効果が大きくなります。
例：法定22年の木造を4年で償却するケースもあります。

③ 出口戦略（売却時）

売却時には、取得価額に基づいて譲渡益が計算されますが、法定耐用年数を使った減価償却で帳簿上の価額が計算されます。残存年数が短いと売却者・買主双方に影響するので、適切な設定が重要です。

8. 耐用年数オーバー物件の長所・短所

築年数が法定耐用年数を越えた物件は、「耐用年数オーバー物件」と呼ばれます。

✕ デメリット

• 残存年数が短いため、融資が付きにくい
  
• 帳簿価額が下がり、売却損になりやすい
  

〇 メリット

• 節税効果が高く、初期に大きな減価償却が可能
  
• 不動産投資実績や担保次第では融資が通ることもある
  

9. 具体的な計算例

例1：新築木造

• 取得価額：5,000万円（土地抜き、建物本体＋設備）
  
• 耐用年数：22年
  
• 定額法償却率：約0.046
  → 減価償却費：5,000万円×0.046＝230万円／年
  

例2：築10年木造中古

• 本体耐用22年・築10年 → 残存（22−10）＋（10×0.2）＝12＋2＝14年
  
• 取得価額：4,000万円
  
• 償却率0.071（14年）
  → 年間約284万円。
  

例3：築25年木造中古

• 法定22年を超える → 22×0.2＝4.4 → 4年
  
• 取得価額：3,000万円
  
• 償却率0.25（4年）
  → 年間約750万円。短期間で償却可能。
  

10. 耐用年数を選ぶ上でのポイント

• 融資重視 → 残存耐用年数が長く、評価の安定した構造（RC・重量鉄骨）を選ぶ
  
• 節税重視 → 耐用年数の短い木造・築古物件が有利。ただし流動性リスクに注意
  
• 出口戦略 → 売却タイミングと帳簿価額の操縦で税負担を調整できる
  

11. まとめ

テーマ	ポイント
耐用年数	法的に定められた償却期間。税務・融資・売買に影響
構造別年数	木造22年・鉄骨19〜34年・RC47年
中古計算法	残存耐用年数は簡便法で算出
減価償却	定額法・定率法・設備分離で戦略可能
投資判断	節税・融資・出口目的に応じた物件選びが鍵

税法の数式や国税庁省令は頻繁に更新されるため、最新情報は必ず確認し、税理士や不動産専門家に相談することをお勧めします。

本記事で、収益不動産の耐用年数とは何かが明確になり、投資判断に活かせる知識を得ていただければ幸いです。