0120-95-2411【不動産解説ブログ】売却査定の仕組みと査定価格の決まり方：不動産売却で損をしないために知っておくべきこと
不動産の売却を検討する際、最初に行う重要なステップの一つが「売却査定」です。査定は、物件が市場でどれくらいの価格で売れるのかを予測するための基準になります。しかし、多くの売主が疑問に感じるのが、「査定価格はどうやって決まるのか？」「なぜ業者によって差が出るのか？」という点です。
この記事では、売却査定の仕組みや査定価格が決まる具体的なプロセス、そして査定を依頼する際の注意点までを、詳しく解説していきます。これから不動産を売却しようと考えている方にとって、有益な知識となるはずです。
1. 査定の目的と役割
1-1. 査定とは何か？
不動産の査定とは、不動産会社や不動産鑑定士が、対象となる物件の価値を調査・分析し、金額として提示することを指します。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれ精度と利便性に違いがあります。査定は、売主が「いくらで売れるのか」を知るための目安であり、売却活動の出発点ともいえます。
1-2. 査定価格の役割
査定価格はあくまで「予測価格」です。実際に成約する価格とは異なる可能性があります。しかし、この価格をもとに売出価格を設定し、売却戦略を立てるため、非常に重要な意味を持ちます。適正価格より高すぎると売れ残り、安すぎると損をする可能性があるため、査定の精度は売却の成否を左右します。
2. 査定方法の種類と特徴
2-1. 机上査定（簡易査定）
住所や面積、築年数といった物件の基本情報と、周辺の取引事例をもとに価格を算出する方法です。現地に訪問せず、データに基づいて概算価格を提示するため、スピーディに結果が出るのが特徴です。
- メリット：迅速・手軽・複数社比較がしやすい
- デメリット：物件の状態や特殊要因が反映されない
2-2. 訪問査定（現地査定）
担当者が実際に物件を訪問し、建物の状況、日照や眺望、騒音、周辺環境などの定性的要因も加味して査定します。机上査定に比べて精度が高く、具体的な売却戦略を立てやすくなります。
- メリット：精度が高い、担当者と相談できる
- デメリット：時間がかかる、手間がかかる
3. 査定価格はどうやって決まる？
査定価格は、以下のような多角的な要素を総合的に判断して算出されます。
3-1. 物件の基本情報
- 所在地：立地は価格に最も大きな影響を与えます。都心や駅近などは高く評価されます。
- 土地・建物面積：広ければ広いほど価格は高くなりますが、使い勝手の良さや形状も考慮されます。
- 築年数・構造：築浅物件は高く評価されます。木造よりもRC造（鉄筋コンクリート）の方が耐久性があり、査定価格も高くなる傾向があります。ただし老朽化が進み解体が必要な場合は逆に査定が低くなる要因となります。
- 間取り・方位・階数：日照や風通し、住みやすさも査定に影響します。
3-2. 周辺の取引事例（取引事例比較法）
最もよく使われる手法です。過去に近隣で売却された類似物件の成約価格を参考に、対象物件の価格を推定します。
3-3. 市場動向・経済状況
地価の動きや需給バランス、金利水準なども価格に影響します。近年はインバウンド需要や外国人投資家の動向も価格に反映されています。
3-4. 建物の評価（原価法）
特に戸建ての場合は、建物の再建築にかかる費用から築年数による価値の減少を差し引いて建物価値を算出し、これに土地価格を加えて査定価格とします。
3-5. 収益性（収益還元法）
賃貸物件や投資物件では、将来得られる賃料収入を基に、その不動産が将来どれだけの価値を生むかを計算し、現在の価値に換算して査定価格を出します。
4. オーナーチェンジ物件としての査定の特徴
オーナーチェンジ物件とは、現在すでに入居者がいる状態のまま売却する投資用不動産のことです。一般の自己居住用物件とは異なる査定ポイントがあります。
4-1. 賃料収入が査定の基準になる
オーナーチェンジ物件の場合、現在の賃料が査定のベースになります。賃料水準が安定していて、空室リスクが低いと判断されれば高く評価されます。
4-2. 契約条件・入居者属性も影響する
入居者の契約形態（普通借家契約・定期借家契約）や、賃料の支払履歴、滞納の有無、入居者の年齢や職業なども査定に影響を与えます。
4-3. 収益還元法がメイン
オーナーチェンジ物件では、収益還元法が重視されます。投資家目線での利回り（表面利回り・実質利回り）をもとに価格が決定されるため、周辺相場や利回り相場とのバランスが重要です。
4-4. 室内確認が困難なケースも
入居者がいるため、内見やリフォームができないこともあります。その分、買主にとっては情報が限定され、価格に影響が出る可能性があります。オーナーチェンジ物件を売却する際は、賃料条件を明確にし、過去の入金実績などを整理しておくと査定・販売活動がスムーズになります。
5. 査定価格が異なる理由とは？
同じ物件でも、不動産会社によって査定価格が異なることはよくあります。
5-1. 各社の査定手法・重視ポイントの違い
どの手法を重視するか、何を重要視するかは会社によって異なります。また、扱うエリアや不動産の種類（居住用なのか、収益用なのか）に精通している会社であるほど、適切な価格を提示する傾向があります。
5-2. 売主の意図に合わせた調整
「早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」など、売主の希望に応じて査定価格が調整されることもあります。
5-3. 営業目的で高値をつけるケース
媒介契約を取るために相場よりも高めの査定を出す会社もあります。しかし、いざ売り出しても売れず、価格を下げることになる可能性もあるため、注意が必要です。その会社の特性なども見極める必要があります。
6. 査定を依頼する際の注意点とコツ
6-1. 必ず複数社に査定を依頼する
一社だけの意見に頼らず、複数社に査定を依頼して比較検討することが大切です。大手だけでなく、地場の不動産会社も候補に入れるとより実情に即した査定が得られます。
6-2. 査定価格の根拠を確認する
数字だけでなく、その根拠を丁寧に説明してくれる会社は信頼できるでしょう。どの事例を基にしているのか、どういった要素が評価されたのかを確認しましょう。
6-3. 担当者の対応・信頼性も見極める
価格だけで業者を選ぶのではなく、担当者が信頼できるかどうかも重要です。説明が丁寧か、売却に対して親身になってくれるかをチェックしましょう。
7. 査定後の流れと売出価格の決め方
7-1. 査定価格＝売出価格ではない
査定価格はあくまで予測です。売主の意向や売却スケジュール、競合物件の有無などを加味して、戦略的に売出価格を決める必要があります。
7-2. 買主との価格交渉を見越した価格設定
通常、売出価格はある程度の値引き交渉を前提として設定されます。あまりに高く設定しすぎると、内覧すら入らず、結局は価格を下げることになりかねません。
7-3. 適正価格で早期売却を目指す
相場よりも適正な価格であれば、早期に売却できる可能性が高まります。売れ残りが長期化すると「売れない物件」という印象を与え、さらに値下げを迫られるリスクがあります。
8. まとめ：正しい査定の理解が、納得のいく売却を実現する
不動産の売却において、査定は単なる価格の提示にとどまらず、売却戦略の根幹をなす重要なステップです。精度の高い査定を受けるためには、複数社の意見を比較し、価格の根拠をしっかり確認することが不可欠です。
また、価格だけでなく会社の健全性、担当者との相性や信頼性も大切な判断材料になります。適正な査定をもとに、戦略的に売出価格を設定し、無理のないスケジュールで売却活動を進めていくことが、納得のいく売却成功への近道です。
