| 【不動産解説ブログ】購入前に必ずチェック！地役権付き物件のメリット・デメリット | 京都の収益不動産なら株式会社エリッツ不動産販売

不動産投資を始めるとき、物件の権利関係は見落としがちなポイントですが、投資判断に大きな影響を与える重要な要素です。中でも 地役権付き物件 は、購入前にしっかり確認しておく必要があります。

地役権は、一見複雑そうに見えますが、理解すれば 投資価値やトラブルリスクを判断する武器 になります。本記事では、地役権付き物件のメリット・デメリットを整理し、投資家目線でのチェックポイントを解説します。

1. 地役権付き物件とは？

まず、地役権とは何かを簡単におさらいしましょう。

**地役権（ちえきけん）**とは、他人の土地を一定の目的で使用できる権利のことです。投資家が関わるケースとしては、

• 通行権：隣地を通って自分の土地にアクセスする権利
• 水利権や排水権：隣地の水路や排水設備を使用する権利

などがあります。特徴は 土地に付随する権利で、所有者が変わっても効力が残る ことです。

2. 地役権付き物件のメリット

① 価格交渉の余地がある

地役権付き物件は、権利制約がある分、売却価格が相場より低くなることがあります。
投資家にとっては、価格交渉の余地がある点がメリットです。たとえば、通行権付きの土地は多少制約があるため、相場より5～10％安く購入できることもあります。

② 法的な利用権が確保されている

地役権が設定されている場合、他人の土地を合法的に使用できます。
例：袋地（道路に接していない土地）を購入する場合、隣地の通行権があれば車や荷物の搬入も合法的に可能です。

③ 投資戦略に活かせる

通行権や水利権があることで、土地活用の幅が広がります。

• 収益物件の場合：袋地の土地でも賃貸需要が確保できる
• 土地活用の場合：隣地との境界や通路を活かして駐車場や駐輪場を設置できる

つまり、権利を理解して活用すれば 物件の価値を最大化 できます。

3. 地役権付き物件のデメリット

① 建物や敷地の自由度が制限される

地役権の存在によって、建物の配置や拡張が制約される場合があります。
例えば、通行地役権が設定されている場合は、通路部分を確保する必要があり、間取りや戸数を自由に決められません。

② 将来の売却価格に影響する

地役権付き物件は、購入者によっては「制約がある土地」と見られ、売却時に価格が下がる可能性があります。
また、通行権や水利権を巡って隣地所有者と交渉が必要なケースもあります。

③ トラブルリスク

• 隣地の住民と通行経路や利用方法で揉める
• 通行権の行使を巡って管理会社や入居者とトラブルになる
• 権利の範囲が曖昧で裁判や調停に発展することも

4. 投資家が購入前に確認すべきポイント

地役権付き物件を購入する前に、以下のポイントを必ずチェックしましょう。

① 登記簿で権利内容を確認

• 「地役権設定あり」「通行地役権あり」と明記されているか
• 権利の範囲や内容（通行方法・幅・目的）を把握する

② 現地での通路や設備状況の確認

• 車両や荷物の搬入に支障がないか
• 通路の幅や勾配、排水路の管理状況を確認

③ 隣地所有者との関係

• 通行権の使用に制約やトラブルはないか
• 将来的に隣地所有者との協議が必要な場面があるか

④ 管理費・維持費の確認

• 私道や通路の維持管理費は誰が負担するのか
• 権利行使に伴う費用負担は明確か

5. まとめ：地役権付き物件の投資判断

地役権付き物件は 制約とメリットが共存する物件 です。購入前に権利内容を把握し、以下の観点で判断するとリスクを最小化できます。

• 権利制約が賃貸需要や将来売却にどの程度影響するか
• 建物配置や土地活用の自由度
• 隣地所有者との関係やトラブルリスク
• 購入価格と権利制約のバランス

地役権を理解し、戦略的に活用できれば、価格交渉や土地活用の幅が広がる投資チャンス になります。一方で、権利内容を軽視すると、購入後に予期せぬ制約やトラブルに直面するリスクがあります。

不動産投資家として、次回物件購入時は必ず 地役権付き物件のメリット・デメリットを正しく把握して判断する ことが、成功の第一歩です。