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【不動産解説ブログ】築年数と投資判断の関係

1.築年数と不動産投資の基本的な関係

築年数は不動産投資を行う上で、物件の価値や収益性、リスク管理において重要な要素です。不動産は、土地と建物で構成されますが、特に建物部分は経年劣化する性質を持っており、築年数が進むごとにその価値は減少していきます。築年数とは建物が竣工してからの経過年数を指し、これが物件の評価額や投資収益に直接的な影響を与えます。

築年数が新しい物件のメリット

築年数が新しい物件、いわゆる「新築」や「築浅物件」は、多くの投資家に人気があります。その理由としては、以下の点が挙げられます。

  1. 高い家賃収入: 新築物件は、最新の設備やデザインが施されているため、入居者からの人気が高く、家賃設定も高めにできる傾向があります。また、新築物件には保証や保険が適用される場合が多く、修繕費用も初期段階ではほとんど発生しません。
  2. 空室リスクの低さ: 新築や築浅物件は魅力的な外観や最新の設備を持つため、入居者の需要が高く、空室リスクが低いのが特徴です。立地が良いエリアでは、募集開始後すぐに入居者が決まることも珍しくありません。
  3. 設備のメンテナンスが少ない: 築年数が浅い物件は、まだ経年劣化が少なく、設備や構造の維持費も低く抑えられます。結果として、投資初期に大規模な修繕費がかかるリスクを軽減できます。
  4. 借入期間が長く組める:融資を受けるケースにおいて耐用年数が長い為、借入期間を長く設定することができるためキャッシュフローが安定します。

築年数が古い物件のリスクとチャンス

一方、築年数が古い物件、特に「築古物件」と呼ばれるものには、異なる特性があります。これらの物件は、価格が安く手に入る一方で、以下のリスクとチャンスを伴います。

  1. 価格の安さ: 築古物件は、一般的に新築物件よりも取得価格が安い傾向があります。特にリノベーションや再開発が進んでいるエリアでは、築古物件を安く購入して、リノベーション後に高い賃貸収入を得ることができます。
  2. 高い表面利回り: 取得価格が安い分、表面的には利回りが高く見えることが多いです。しかし、これはあくまで「表面利回り」であり、後述するように、修繕やメンテナンス費用が増加することで、実質的な利回りは低くなる場合があります。
  3. リフォーム・リノベーションの必要性: 築古物件は設備や構造が古いため、賃貸物件として魅力を保つためには大規模な修繕やリフォームが必要になることが多いです。特に、設備が時代遅れであったり、断熱性や耐震性が不十分な場合は、入居者から敬遠されやすく、空室リスクが高まります。
  4. キャッシュフローが出にくい:築年数が古いと基本的に耐用年数が短い為、金融機関からの借入年数が短くなるケースが多く、その場合毎年の返済金額が増加するためキャッシュフローが出にくくなります。

2.築年数と減価償却の影響

不動産投資における築年数の重要性は、物件の経済的な価値や収益性だけでなく、税務的な側面にも及びます。特に日本では、減価償却が不動産投資における重要な要素として機能しています。

減価償却とは

減価償却とは、建物が経年劣化することを前提に、その価値を徐々に損失として認める制度です。これにより、投資家は建物の価値を会計上少しずつ減価償却費として計上し、その分を税金の計算上、経費として扱うことができます。これによって、税負担を軽減し、キャッシュフローの改善が期待できるのです。

法定耐用年数と築年数の関係

日本では、建物の構造によって法定耐用年数が定められており、木造・軽量鉄骨造は22年、重量鉄骨は34年、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)は47年とされています。この法定耐用年数を超えた築古物件は、通常より短い期間で減価償却を行うことができます。築年数が古い物件ほど、この短縮された減価償却期間が利用でき、節税効果が高まります。

築古物件の減価償却による節税効果

たとえば、築年数が20年を超えた木造物件を購入した場合、法定耐用年数の残り年数が少ないため、建物価値を数年で減価償却することができます。これにより、初年度から大幅な節税効果を享受でき、キャッシュフローが改善します。
ただし、減価償却の節税効果を目的に築古物件を購入する場合、物件自体の収益性や修繕費用を見落とさないよう注意が必要です。節税効果に惹かれて築古物件を購入しても、長期的な修繕費や空室リスクが発生することで、期待した収益を得られないことがあります。

3.築年数が収益性に与える影響

築年数が収益性に与える影響は、家賃収入や運営コストに密接に関連しています。築年数によって家賃相場や入居者の需要が変わるため、築年数に応じた投資戦略が求められます。

新築物件の収益性

新築物件は、最初の数年間は家賃設定が高く維持できるため、投資家にとって安定した収益が見込めます。新しい設備やデザインの優位性に加え、物件の宣伝効果も高く、賃貸市場での競争力が強いため、空室率も低く抑えられます。
ただし、購入価格が高いため、初期投資額が大きくなる点は注意が必要です。また、新築物件は建物の経年劣化が進むにつれて家賃が下がり始めるため、長期的には収益性が低下する可能性もあります。

築古物件の収益性

築古物件は取得価格が安い分、家賃収入の利回りが高く見えることが多いです。特に、リノベーションを行って物件の価値を再評価することで、収益性を大幅に向上させることが可能です。リノベーション後は、家賃設定を上げることもできるため、空室リスクを抑えつつ、リターンを最大化する戦略が有効です。
ただし、リノベーション費用や修繕費用がかさむ可能性があるため、事前に十分な資金計画を立てることが重要です。また、築古物件は耐震性や断熱性に問題がある場合が多く、現代の基準に合わせるための工事費用が高額になることもあります。

4.エリアと築年数の相関関係

築年数が投資判断に与える影響は、物件の立地するエリアの特性にも大きく左右されます。エリアによっては、築年数が古い物件でも高い収益を得られる場合がありますし、逆に築年数が新しくても収益性が低下するリスクもあります。

都市部と郊外での築年数の影響

都市部では、築年数が古い物件でも立地条件が優れていれば、入居者の需要が高く、家賃も安定しやすい傾向にあります。例えば、都心部や駅近の物件は、築年数が古くても交通の便が良いため、人気があります。特に、駅前再開発が進んでいるエリアでは、築古物件でも価値が上がる可能性があるため、リノベーション投資の対象としても魅力的です。
一方、郊外や地方では、築年数が古い物件は入居者の需要が低下しやすく、空室リスクが高まります。エリア全体の人口減少や需要の減少が続く場合、築浅物件でも将来的な価値の低下が懸念されます。

まとめ

築年数は不動産投資において、物件の価値や収益性、リスクを評価する上で非常に重要な要素です。新築物件は高い家賃収入と安定した収益が期待できる一方で、初期投資額が大きく、長期的なリスクも伴います。築古物件は価格が安く、減価償却による節税効果やリノベーションによる収益改善が期待できますが、修繕費用や空室リスクを慎重に考慮する必要があります。
投資判断を行う際には、築年数だけでなく、物件の立地条件や市場動向、長期的な修繕費用を総合的に分析することが、成功する不動産投資のカギとなります。