0120-95-2411【不動産解説ブログ】資産を不動産で保有すると現金よりも相続税評価が下がる理由
相続対策を考える際、多くの人が「相続税をできるだけ抑えたい」という願望を持つでしょう。特に大きな資産を保有している場合、相続税が高額になることを懸念する方も少なくありません。そこで、資産を現金で持つよりも、不動産として保有することが相続税の観点から有利になる理由について考えてみましょう。
1. 相続税評価額とは？
相続税は、被相続人が亡くなった時点での財産の価値に基づいて計算されます。この時、現金や預貯金はその額面通りに評価されるため、1000万円の現金であれば、相続税の評価額も1000万円となります。
一方、不動産の場合、その評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」など、現金とは異なる基準で算定されます。一般的に、これらの評価額は実際の市場価格よりも低く設定されていることが多いため、同じ価値の資産を保有していても、不動産として持っている方が相続税の評価額が低くなる傾向があります。
2. 土地の相続税評価額
土地の相続税評価額は「路線価」に基づいて計算されます。路線価とは、国税庁が毎年発表する、道路に面した土地1平方メートルあたりの価値を示すもので、一般的に市場価格の70～80％程度とされています。
例えば、実際の市場価格が1億円の土地でも、路線価が市場価格の80％である場合、相続税の評価額は8000万円となります。これにより、現金で1億円を保有していた場合と比較して、相続税の負担が軽くなる可能性があります。
3. 建物の相続税評価額
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を基に算定されます。固定資産税評価額も市場価格より低めに設定されており、特に築年数が経過している建物の場合、その評価額は大幅に低くなることがあります。たとえば、2000万円で購入した建物でも、相続時の固定資産税評価額が1000万円に設定されている場合、相続税の評価額も1000万円となります。
4. 賃貸不動産の評価減
さらに、不動産を賃貸している場合、その評価額はさらに下がります。賃貸物件は「貸家建付地」や「貸家」として評価されるため、通常の自用地や建物よりも低い評価が適用されます。賃貸物件の評価額は、賃貸借契約が存在することで、自由に売却できないため、相続税評価額が20～30％程度減額されることがあります。
5. 現金より不動産が有利なケース
相続税対策として不動産を活用する際には、以下のようなケースが考えられます。
資産を分散して保有：現金ではなく不動産として資産を保有することで、相続税評価額を抑えられる。
賃貸不動産の活用：賃貸用の不動産を保有することで、さらに評価額を下げることが可能。
将来の資産価値を見込んだ投資：将来的に価値が上がると見込まれる不動産を購入することで、相続税対策と資産運用を兼ねる。さらに収益不動産として利益を生み出すことが可能です。
6. 注意点
ただし、不動産を相続する際には、維持費や管理の手間、流動性の低さなどのデメリットも考慮する必要があります。また、不動産市場の変動や税制の改正によって評価額が変わる可能性があるため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に計画を立てることが重要です。
結論
不動産を保有することで相続税の評価額を抑えることが可能ですが、その効果を最大限に活かすには、具体的な物件選びや資産運用の戦略が重要です。相続税対策を考えている方は、現金だけでなく、不動産を活用した資産形成を検討してみてはいかがでしょうか。
