0120-95-2411【不動産解説ブログ】不動産投資における現地調査のポイント
不動産投資の成功には、現地調査が欠かせません。物件の現地を訪れ、実際に目で確認することで、ネットや紙の資料だけではわからない情報を得ることができます。今回は、物件の現地調査の際にチェックすべき具体的なポイントを解説します。
1. 周辺環境の確認
現地に行くことで、周辺環境の実際の様子を把握できます。町の雰囲気や駅からの道の雰囲気などもチェックしましょう。
・交通の利便性
最寄り駅やバス停から物件までの距離と徒歩時間を実際に計ってみましょう。
通勤・通学時間帯の交通量や混雑具合を確認。時刻表などもチェックしておくとよいでしょう。
・商業施設の状況
近隣のスーパー、コンビニ、飲食店の数と営業時間をチェックしましょう。
実際に周辺施設を利用してみて、利便性を体感すると生活したときのイメージが湧きやすいです。
・騒音・治安
物件周辺の騒音状況（交通音、工場音、近隣住民の生活音）を確認しましょう。
昼夜問わず複数回訪れて、治安や雰囲気の変化を確認することが大切です。
2. 建物の外観と構造
建物の外観や構造は現地でしか確認できない部分が多いです。
写真で見るのと現地でみるのとでは大きく感じが変わることがあります。必ずチェックが必要です。
・外壁の状態
外壁のひび割れや汚れ、塗装の劣化状況をまずは目視でチェックしましょう。
指で外壁を触ってみて塗料がどれくらいつくかで外壁塗装の必要性がわかりますよ！
屋根の状態も可能であれば確認しましょう（ドローンを使う場合も）。
・基礎部分
建物の基礎部分にひび割れや不均一な沈下がないかよく確認しましょう。
地盤がしっかりしているか、地元の工務店や建築士に意見を求めるとより良いでしょう。
・設備の確認
給排水設備や電気設備が適切に設置・維持されているか確認しましょう。
設備の製造年月日などもわかれば確認しておきましょう。古い物件では、耐震補強の有無の確認も重要です。
3. 室内の状態
室内の状態は賃貸需要に直結するため、細部まで確認が必要です。
部屋によって大きなリフォームをしている部屋もあれば、何もしていない部屋などがあります。
・壁や天井の状態
壁や天井にカビやシミがないか、クロスの剥がれがないかチェックしましょう。
天井裏や床下も可能であれば確認し、湿気や害虫がいないか隅々まで点検しましょう。
・設備の動作確認
キッチン、バスルーム、トイレなどの水回り設備の動作確認。
エアコンや照明などの電気設備が正常に機能するかを確認しましょう。
設備に関しては耐用年数の関係で一気に交換が必要が出てくる場合もあるので注意が必要です。
・収納スペース
クローゼットや収納スペースの広さと使い勝手を確認しましょう。
4. 周辺の住民との交流
近隣住民との交流から、現地の実際の生活環境について貴重な情報を得ることができます。
・近隣住民の意見
近隣住民に物件の周辺環境や治安、過去の問題などを尋ねてみるのもいいでしょう。
特に長年住んでいる住民からは、有益な情報を得られることが多いです。
・管理会社や大家の評価
現在の管理会社や大家の評判を近隣住民から聞いてみるのもいいでしょう。
過去のトラブル対応などの実際の事例を確認しましょう。
5. 賃貸需要の現地調査
現地での観察から、賃貸需要の見込みを具体的に把握します。
地元の不動産会社に飛び込んで聞いてみるのも良いでしょう。
・ターゲット層の確認
物件周辺に多い住民層（ファミリー、単身者、学生など）を観察してみましょう。
周辺の学校や企業の規模・数を確認し、ターゲット層の見込みを立てます。
・競合物件の確認
近隣の賃貸物件を実際に見て、設備や賃料を比較しましょう。
同じエリアの空室状況を調査し、競争力を評価すると良いでしょう。
6. 地域の将来性
地域の将来性も現地での調査から見えてきます。
・開発計画の確認
地方自治体の役所に行き、開発計画や再開発の情報を直接収集します。
地元の新聞や掲示板などから地域の最新情報を確認しましょう。
・インフラ整備状況
道路の整備状況や新しいインフラ（病院、学校、公共交通機関）の建設計画を確認します。
まとめ
物件の現地調査は、不動産投資の成功に向けて非常に重要なステップです。
周辺環境、建物の外観や構造、室内の状態、近隣住民との交流、賃貸需要の見込み、地域の将来性など、細部にわたる確認を行うことで、リスクを最小限に抑え、長期的に安定した収益を見込める物件を見つけることができます。
不動産投資を検討している方は、これらのポイントを参考にして、慎重な現地調査を行ってください。