0120-95-2411【不動産解説ブログ】相続した不動産を売却する方法
不動産を相続すると、「自分で住む」「貸し出す」「保有する」「売却する」といった選択肢が生まれます。その中でも、「売却」は最も現実的で実行しやすい選択肢の一つです。しかし、相続不動産を売るには、通常の売買とは異なる複雑な手続きや税務上のポイントがあります。本ブログでは、相続した不動産を売却する際に必要なステップを順を追ってわかりやすく解説します。
1. 相続不動産を売却するまでの全体像
相続した不動産を売却するには、以下のステップを踏む必要があります。
- 相続登記（名義変更）を完了させる
- 売却の方針を決定する（共有か単独か）
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売却の仲介を依頼し、買主を見つける
- 契約締結・決済・引渡し
- 売却後の税金申告を行う
それぞれのステップで必要な手続きや注意点を見ていきましょう。
2. 相続登記の手続き
相続した不動産を売却するためには、まず「相続登記」を行い、被相続人（亡くなった方）から相続人への名義変更が必要です。2024年4月1日以降、相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記を行わないと過料の対象となります。
● 必要書類
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺言書または遺産分割協議書
- 不動産の登記事項証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
- 印鑑証明書（遺産分割協議書を用いる場合）
● 登記の方法
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。費用の目安は、物件の数や相続人の数により異なりますが、10万〜20万円程度が一般的です。
3. 共有名義の場合の対応
不動産が複数の相続人で共有されている場合、そのままでは売却は困難です。売却には共有者全員の同意が必要となるため、まずは以下のいずれかの対応が必要になります。
● ① 共有者全員で売却する
共有者全員が合意すれば、共同で売却することができます。売却代金も持分割合に応じて分配されます。
● ② 単独名義にする
相続人の一人が他の相続人の持分を買い取り、単独名義にしたうえで売却する方法です。この方法の方が、スムーズに売却手続きが進められるメリットがあります。
4. 不動産会社への査定と売却方針の決定
登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。無料査定をしてくれる会社も多く、複数社から見積もりを取り、売却価格の相場を把握することが重要です。
● 一括査定サイトの活用
最近では一括査定サイトを活用することで、効率的に複数の不動産会社から査定を受けることができます。地域密着型の業者と大手仲介業者の両方を比較することで、売却活動の幅が広がります。
5. 売却活動と契約手続き
不動産会社と媒介契約（専属専任・専任・一般）を結び、販売活動を開始します。内覧対応や条件交渉を経て、買主が決定すれば契約・引き渡しへと進みます。
● 契約から引き渡しまでの流れ
- 買主と「売買契約書」を締結
- 手付金の受領
- 決済・残金受領・登記申請
- 鍵の引き渡し
このプロセスは通常の不動産売買と大きな違いはありませんが、売主側が相続不動産であることを買主に伝えることは重要です。
6. 売却にかかる税金の種類と申告
相続した不動産を売却した場合、以下の税金が発生する可能性があります。
● ① 譲渡所得税
売却価格が取得費（＝被相続人の購入費用＋諸経費）を上回った場合、その差額に対して譲渡所得税が課されます。なお、取得費が不明な場合、「概算取得費（売却価格の5％）」として計算されることがありますが、その場合課税額が高くなるため注意が必要です。
【計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 諸経費
譲渡所得に対し、以下の税率が適用されます：
- 短期譲渡（5年以下）：約39％
- 長期譲渡（5年超）：約20％
※相続で取得した不動産の保有期間は、被相続人の所有期間を引き継げます。
● ② 住民税・復興特別所得税
譲渡所得税と合わせて課税されます。確定申告が必要となり、翌年の2月16日〜3月15日の期間に行います。
7. 特例や控除の活用
相続した不動産を売却する際には、以下の特例を活用することで税負担を大きく軽減できる可能性があります。
● 空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）
相続した家屋が一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
【主な要件】
- 被相続人が一人暮らしで居住していた家屋（昭和56年5月31日以前の旧耐震基準）
- 相続後、耐震改修または取り壊しを行ったうえで売却する
- 売却価格が1億円以下
- 相続から3年以内に売却する
この制度を利用すれば、課税所得が大幅に減少し、譲渡所得税がゼロになるケースもあります。
8. 売却後の注意点
売却が完了した後も、いくつかの注意点があります。
● 確定申告
相続による不動産売却では、たとえ利益が出なかった場合でも申告が必要となるケースがあります。売却翌年の確定申告を忘れずに行いましょう。
● 相続人間での分配
不動産の売却代金は、相続人間で公平に分配する必要があります。あらかじめ遺産分割協議書で取り決めておくとトラブルを避けられます。
9. 売却以外の選択肢も考慮すべき？
売却以外にも、不動産を賃貸に出すことで家賃収入を得るという選択肢もあります。しかし、賃貸経営には空室リスクや修繕コスト、管理の手間が伴います。
相続した不動産が遠方にある、築年数が古い、利用予定がないといった場合には、早期に売却することで税負担や管理コストを回避できるメリットがあります。
10. 専門家への相談を忘れずに
相続不動産の売却には、法律・税務・不動産実務の専門知識が求められます。必要に応じて以下の専門家に相談することで、トラブルや損失を未然に防ぐことができます。
- 司法書士：相続登記手続き
- 税理士：譲渡所得税・相続税の相談
- 不動産会社：査定・売却の実務
- 弁護士：相続人間のトラブル対応
まとめ
相続した不動産を売却するには、「名義変更」「遺産分割協議」「売却活動」「税務申告」と、複数の専門的なステップを踏まなければなりません。特に相続人が複数いる場合や、不動産が空き家である場合には注意すべき点が多く存在します。
しかし、適切な手続きと税制の特例を活用すれば、スムーズかつ有利に売却を進めることも可能です。将来のリスクを回避し、資産を有効活用するためにも、早めに準備を始めましょう。
