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不動産売却について

「権利証」をなくしてしまった場合、その不動産売買は出来なくなりますか?

そんなことはありません。
権利書がない場合でも、保証書という書面を作成すれば、登記をすることができます。しかし、その手続は煩雑です。
まず、新事前通知を行うことになります。これは日本郵便の本人限定郵便を売主宛に送り、売主は運転免許証やパスポートなど本人しか持っていない証明書を提示することによってのみ受領ができます。
その事前通知書の中には、書類が入っていてその書類に実印を押印して再度登記所に提出した際に登記手続きが進められます。これからは権利書があるかどうかを事前に確認すると共に、紛失している場合は別途手続きが必要になります。
この事前通知は原則ですが、登記を業とすることができる代理人(司法書士、弁護士)による本人確認制度が創設されました。これら代理人が登記の申請本人であることを確認した場合は、「本人確認情報」を作成しその情報を添付すれば、原則として登記はすみやかに行われます。本人確認は、資格者代理人が、当事者に実際に会って面談し、原則として本人確認資料の提示を受けて行います。

貸家を売る時に注意することは何ですか?

貸家を売るときは、貸家のままで引渡すか、貸家人を立ち退かせて空き家で引渡すのか、それをはっきりさせておく必要があります。
貸家のまま売るときは、貸主が代わるということを借家人に通知し、貸主を変更するという手続きをとり、敷金をどうするか決めておきましょう。
敷金の取り決めが何もないと、借家人が立ち退くとき、借家人は新家主(買主)に敷金の返還を請求し、それと同額を新家主(買主)が旧家主(売主)に請求することとされています。

農地の価値には2種類あるらしいですが本当ですか?

農地は、大きく分けると「純農地」と「宅地見込地」の二つがあり、それぞれの価格水準は大きく異なることが一般的です。
純農地は、収穫される農作物から得られる収益を基礎とした価格水準にあり、一般的には農地法第3条の許可による農地の売買価格が該当します。
宅地見込地は、現況は農地であるものの周辺の宅地化が進行しているため、宅地造成後住宅・事務所等の宅地利用することが期待される農地のことを言います。
一般的には、農地法第5条の許可による農地の売買価格が該当し、純農地の価格を遙かに上回ることが通常です。

自宅売却を検討中ですが、以前に火災で全焼し新築を建てました。売却時に火災があったことも知らせるべきでしょうか?

知っている情報は全て包み隠さず開示して、その上で契約を締結することが望ましいです。
告知すべきかしなくてもいいものかの判断基準については、「その事実を知っていなければ買わなかったであろう」と認められるかどうかという抽象的なものであり、事件・事故の内容、経過年数、その後の利用状況など具体的な基準があるわけではございません。
火事があったことが物件の瑕疵(欠陥)にあたるかどうかということは、火災によって人的被害があったかどうか、火災原因などによって変わります。
最終的に告知する義務があったかどうかを判断するのは裁判所になります。
難しい問題となりますが、告知したほうが望ましいものの、法的(取引的)には、告知しなくても問題はない場合はあるのではないでしょうか。
また、売却をする際は、依頼する不動産会社の見解によって変わることもございますので、充分なお打ち合わせをして下さい。

媒介契約って何ですか?

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。 媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、いずれかを依頼主(売主)が選択することができます。
媒介契約の締結によって依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。
また、宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

個人間で直接不動産を売買するのは法律違反になりませんか。

法律違反にはなりません。 宅地建物取引業の免許を必要とする「宅地建物取引業」とは宅地建物取引業法という法律によって以下の様に定められています。
第一章 第二条の二 宅地建物取引業  宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
とされており、「業として行う」とは、不特定多数の者のために反復継続して行う行為と解釈されていますので、個人が自己の不動産を売却したり、個人が直接売主から購入することは法律違反にはなりません。

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