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不動産競売について

マンションの競売で滞納されていた管理費や修繕積立金は、債務者に請求することは可能ですか?

滞納している管理費等は、落札者が債務者に代わって管理組合に全額支払わなければなりません。
もちろん、立て替えた支払い額については債務者に求償権を行使することができます。
あとは相手に資力があり、また買受人側に債権回収の能力があれば、 立て替えた管理費等を回収することは可能です。

不動産競売にある買戻特約登記とは何ですか?

民法上では、不動産についてのみ買い戻しを認めています。買戻特約は売買契約と同時に行わなければならず、同時に登記を行わなければなりません。
また、買戻期間は10年を超えることは出来ません。
買戻特約は一般に民間ではあまり利用されず、公団や公の性格をもった団地等で設定されることが多いです。
基本的には、買戻特約は競売手続き上ではその権利を抹消することはありません。
ただし、仮にその権利の有効期間以内であったとしても、大方の場合、買戻特約権者はその抹消について協力することがほとんどです。

不動産競売で一括競売とは何ですか?

一括競売権とは、抵当権を設定した土地に建物が建てられた場合、土地とともにその建物を競売することができるというものです。
土地の所有者が債務不履行となって、債権者が抵当権を行使し裁判所に競売を申し立てるときに、所有者が建物を建てていれば、債権者は建物の取り壊しを要求するか、または、建物も一緒に競売申し立てができます。
また、土地の所有者ではなく、第三者が建物を建てた場合も、債権者は同様に一括競売ができることになりました。なお、競売による売却代金は土地の抵当権を持つ債権者に優先弁財され、残金が建物所有者に返還されます。

第1種住居地域と近隣商業地域の違いはなんですか?

主な違いは、建物の用途と高さについてです。
建築基準法では、市街化区域内を12種類の用途地域に分け、 各用途内の建築物に制限を設けております。

[建物用途]
・第1種住居地域:住居を中心とし、生活に関連する商業施設
・近隣商業地域:近隣の住宅地に関連する商業施設
住居専用地域と違い、住居地域と近隣商業地域の建物用途に大きな違いは感じづらいですが、住居地域内では、大規模な商業施設は建築できません。

[建築物の高さ]
高さ制限では、主に斜線制限がポイントになります。 第1種住居地域と近隣商業地域では、どちらも3階建て以上が可能な地域になりますが、近隣商業地域の方が明らかに制限がゆるく、高い建築物の建設が可能です。

新聞等で競売物件の公示を見かけますが、個人でも購入可能でしょうか。

債務者本人は購入できない等の一定の制限はありますが、原則誰でも購入できます。
なお、通常の売買と異なる次のような点もあります。
 ‘札期間中、入札書に購入希望金額を記載して申し込み、最高値売買申出人が買主となる。
 入札申出には、最低売却価額の2割を保証金として提出する。
 事前に競売物件に立ち入る等、物件を直接調べ、売主から説明等を受けることができない。
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しかし、裁判所執行官と評価人(不動産鑑定士)が競売物件の物的事実・権利関係等を十分調査し、物件明細書・評価書を作成しており、それでも不明な点は執行官等に照会する等安心して購入できる物件だと言えます。
また、競売物件でも銀行ローンが利用可能となってきています。 

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